恒基地产与天恒置业携手拿地 相互借力还是互为掣肘

  • 发布:2019-12-02 19:59:12
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北京顺河别墅区的最后一张“票”在市场恐慌中很容易被拿走。

9月12日,朝阳区顺河2902-88地块被拍卖。最终,该地块由北京天恒房地产集团有限公司(以下简称“天恒房地产”)和恒基赵晔房地产有限公司(香港00012,以下简称“恒基房地产”)组成的财团以24.25亿元的总价中标,溢价仅为1.51%。与此前住房企业的激烈竞标相对应,只有两家住房企业报名参与了该地块的竞标,经过4轮竞标,现场才关闭。

业内人士认为,由于融资环境的收紧,住宅企业在征地时明显变得谨慎,因此小区的预冷并非偶然。然而,令人惊讶的是,国有天恒房地产公司和总部设在香港的恒基公司有不同的背景和不同的产品风格进行合作。

恒基地产与天恒地产联手抢占孙河最后一块地

自2012年以来,顺河地区的价值日益增加,逐渐成为北京高端别墅的代表。据蓝鲸房地产的不完全统计,在过去的7年里,孙河板块已经完成了12个住宅小区。

9月12日,孙河别墅的最后一块宅基地被公开拍卖。蓝鲸地产了解到,容积率为1.5,建筑面积为47900平方米,其中35000栋为住宅建筑,挂牌价格为23.89亿元。不包括公开股价,纯住宅的起拍价约为每平方米65,000元。最终,天恒地产+恒基兆业合资公司以近似底价收购了该地块。

值得一提的是,这是恒基地产在三和赢得的第二个地块。5月28日,经过24轮激烈竞标,恒基地产以30.2亿元的总价击败了碧桂园(hk.02007)、龙湖(hk.00960)等10多家住宅企业,以23.3%的溢价赢得了三和2092-31地块。

恒基地产(Henderson Land)在2019年中期财务报告中表示,未来公司将继续在一线和重点二线城市以及海湾地区寻找投资项目,并加强与内地开发商的合作。

可以看出,恒基地产在孙赫连(Sun Helian)身上接连失去了两个儿子,显示出20年后回归北京市场的愿望。

对于天恒地产而言,这也是自2018年以来唯一一个容积率较低的地块。事实上,自2018年以来,天恒很少在公开土地市场上征地,而是专注于现有项目的开发和去开发。他的儿子被孙河夺去可能有深刻的考虑。

蓝鲸地产了解到,2018年初,天恒设定了2020年350亿元的销售目标,并确定了“走出北京,布局全国”的战略布局。根据上海证券交易所披露的信用评级报告,天恒房地产有限公司2018年实现合同销售额172.01亿元。这也意味着,如果要成功实现2020年的业绩目标,该公司需要保持43%的年平均增长率。对于一家在北京拥有大型仓库的房地产公司来说,这似乎并不容易。

一些不愿透露姓名的业内人士指出,天恒虽然拥有大量储土空间,但其销售压力并不小。因此,适当调整以前的量价政策,提高产品的溢价能力,也是企业更现实的选择之一。

和硕机构分析师郭毅向蓝鲸地产指出,“孙河地区面临的客户主要是质量改进,对产品质量的要求会更高。因此,有缺陷的产品很难赢得顾客的青睐。”

因此,无论是恒基还是天恒,在三和设立基准项目,确立企业产品质量,对于企业的后续扩张都具有积极的意义。

香港企业和国有企业携手合作。1+1能大于2吗?

由于两家房地产公司的身份相对“特殊”,两家公司的联合行动也引起了业内人士的关注。

根据公开信息,天恒房地产隶属于北京市西城区SASAC,在处理政策性住房、棚户区改造等新增住房方面有着丰富的经验。据悉,天恒房地产2017年收购了9块土地,其中4块为政策性住房用地。

从产品类型来看,天恒房地产更注重对住宅市场的保障和需求。然而,随着近年来高端市场的积极发展,这种品牌形象已经成为一种阻力。近年来,天恒地产开始积极与徐汇控股(00884)、中粮地产(sz.000031,现称“欢乐城控股”)和首开控股(sh.600376)等房地产企业合作,开发包括中粮天恒田玉娥1号和天恒京西乐府在内的一系列别墅项目和产品。

另一方面,恒基地产(Henderson Land)是香港高端房地产开发公司的代表,开发了包括星环国际商务中心在内的许多基准项目。然而,恒基地产(Henderson Real Estate)平稳缓慢的增长也成为过去内地房地产市场高成交量纠纷的“拖累”。

因此,在业内人士看来,双方的合作的确有“互补”的考虑,但必然会有“摩擦”。

《克里北京》总编辑崔秀成告诉蓝鲸地产,恒基兆业正在全力以赴,或者打算通过当地住宅企业来适应内地的发展步伐。郭毅指出,天恒在北京房山板块规划了许多别墅项目,在把握中高端客户方面具有独特优势。恒基地产的产品设计更加精细,资本成本得到更好的控制。因此,在她看来,两者可以形成一定的互补。她还表示,30%的地块是商业和公共建筑,这将有助于恒基地产充分发挥其商业规划优势,也将对整个地区产生积极影响。

不过,业内一些人士向蓝鲸地产指出,虽然天恒地产有很多别墅开发项目,但也有很多入门级别墅和很多项目以低价出售。事实上,天恒在产品抛光方面还有进一步改进的空间。

从房山天恒地产、天恒莫斯户、京西乐府、水安一号销售的三款别墅产品来看,这些项目的大部分业主只需要第一次改变客户群,价格在350万到1000万之间,而1000万以上的别墅很少上市。然而,这显然不符合亨德森地产的需求。

事实上,亨德森两次失去儿子孙和,土地和建筑的价格也不低。他们赢得的两块地的底价都在每平方米65,000元以上。然而,对于孙河刚刚取得预售许可证的茂源鸡西商品房项目,整套产品的平均价格已达到每平方米8.6万元。

此前,市场分析称,这表明恒基地产寻求品牌建设的决心。然而,在不缺乏豪华住宅项目的北京,恒基地产在超越市场和创造更高溢价产品方面面临巨大困难。

此外,天恒地产对单套楼盘的开发速度有严格的控制。基本上,它将在一年后开放,显示了企业对速度和规模的追求。这无疑会对“脾气暴躁”的亨德森房地产公司产生影响。

从这个角度来看,双方在节奏和目标上的差异很可能导致某些“差异”。如何避免或淡化这种差异是一个挑战。两人将如何唱这首“双簧”来实现产品建设的突破?值得一看。

资料来源:蓝鲸金融

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